نموذج عقد بيع ابتدائي للعقار مع الشرح القانوني المفصل
النموذج الكامل لـ عقد بيع ابتدائي للعقار مع الشرح القانوني المفصل
كل ما تحتاج معرفته عن العقود الابتدائية للعقارات في مصر وفقاً لأحدث التشريعات
ما هو العقد الابتدائي للبيع؟
العقد الابتدائي هو وثيقة قانونية ملزمة تسبق العقد النهائي للبيع، يتم فيها الاتفاق على الشروط الأساسية للبيع بين البائع والمشتري. يعتبر هذا العقد ذا حجية قانونية كاملة ويمكن تنفيذه قضائياً في حالة إخلال أحد الأطراف بالتزاماته.
متى نحتاج إلى عقد بيع ابتدائي؟
- عند الرغبة في حجز العقار: لمنع البائع من التفاوض مع مشترين آخرين
- عند الحاجة لوقت لاستكمال المستندات: مثل استخراج الرخصة أو تسوية وضع الملكية
- عند دفع جزء من الثمن: كتأمين على العقار قبل استكمال باقي المبلغ
- عند وجود عقار مؤجر: لتنظيم حقوق الأطراف خلال فترة الانتقال
الفرق بين العقد الابتدائي والنهائي
| النقطة | العقد الابتدائي | العقد النهائي |
|---|---|---|
| الحجية القانونية | ملزم ولكن يحتاج لإثبات | ملزم بذاته بعد التسجيل |
| التسجيل | غير قابل للتسجيل | يجب تسجيله لدى الشهر العقاري |
| نقل الملكية | لا ينقل الملكية | ينقل الملكية فعلياً |
| المدة | مؤقت حتى إتمام العقد النهائي | دائم |
الشروط الواجب توافرها في العقد الابتدائي
1. تحديد الأطراف
يجب ذكر بيانات البائع والمشتري كاملة مع أرقام البطاقات وأماكن الإقامة.
2. وصف العقار
تحديد العقار بدقة (رقم، شارع، منطقة، مساحة، حدود) مع ذكر حالته (خالي، مؤجر).
3. الثمن وطريقة الدفع
تحديد المبلغ المدفوع كعربون والمتبقي مع طريقة وموعد دفعه.
4. المدة والالتزامات
تحديد مهلة لإتمام العقد النهائي وواجبات كل طرف خلال هذه الفترة.
نموذج عقد بيع ابتدائي كامل وجاهز للاستخدام
يقدم لكم موقعنا النموذج القانوني الكامل للعقد الابتدائي للبيع العقاري مع إمكانية التعديل حسب طبيعة كل صفقة:
عقد بيع ابتدائي
إنه في يوم……………… الموافق…/ …/ …..
تم تحرير هذا العقد بين كل من:
1 – السيد/ …………………. المصري الجنسية مقيم برقم……………….. شارع………………. مدينة………………. محافظة …………. ويحمل بطاقة عائلية رقم …………… سجل (طرف أول بائع)
2 – السيد/ ……………….. المصري الجنسية مقيم برقم……………….. شارع ……………….. مدينة……………….. محافظة ……………….. ويحمل بطاقة عائلية رقم ……………….. سجل مدني………………..(طرف ثانٍ مشتري)
يقر المتعاقدون بأهليتهما للتعاقد واتفاقهم على ما يلى:
(البند الأول)
باع الطرف الأول للطرف الثاني العقار المبنى المعطى رقم…………… تنظيم والكائن بشارع …………… مدينة …………… محافظة …………… والمكون من سبعة طوابق تشتمل على عدد (…………… ) وحدة سكنية، (…………… ) محل تجارى، يحدها من الناحية البحرية …………… ومن الناحية القبلية…………… ومن الناحية الشرقية …………… ومن الناحية الغربية……………. تعرف على المزيد عن نموذج عقد بيع ابتدائي للعقار مع الشرح القانوني المفصل
(البند الثاني)
يقر الطرف الأول أن وحدات العقار المبيع مؤجرة وفقا لأحكام قانون إيجار الأماكن فيما عدا ثلاثة وحدات أرقام …………… ، ……………، …………… الأولى بالطابق والثانية بالطابق …………… والثالثة بالطابق…. فهي خالية غير مؤجرة.
(البند الثالث)
يقر الطرف الأول بأنه يخول الطرف الثاني الحق في منفعة العقار المبيع اعتبارًا من أول الشهر التالي لتحرير هذا العقد وقد تم تحويل عقود الإيجار للطرف الثاني متضمنة أن القيمة الإيجارية لوحدات العقار المؤجرة تبلغ.
(البند الرابع)
قام الطرف الأول بتسليم الوحدات الخالية للطرف الثاني الذي له الحق في التصرف فيها كيفما يشاء فور التوقيع على هذا العقد، ويقر الطرف الأول بأنه لم يسبق له التصرف فيها بأي نوع من أنواع التصرفات ويلتزم في حالة وجود تصرف سواء بالبيع أو بالإيجار أو بغيرهما بأن يدفع للطرف الثاني …………… مبلغ …………… عن الوحدة الأولى ومبلغ…………… من الثانية ومبلغ …………… عن الثالثة……………
ويمكن استبدال هذا البند بما يلى:
قام الطرف الأول بتسليم الوحدات الخالية للطرف الثاني الذي له حق التصرف فيها كيفما يشاء فور التوقيع على هذا العقد، ويقر الطرف الأول بأنه لم يسبق له التصرف فيها بأي نوع من أنواع التصرفات، فأن تبين وجود تصرف بالنسبة لوحدة أو أكثر سواء بالبيع أو بالإيجار أو بغيرهما يصبح العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة لتنبيه أو إنذار أو اتخاذ إجراء آخر ويلتزم الطرف الأول في هذه الحالة بأن يدفع للطرف الثاني تعويضًا اتفاقيا قدره ………………..
(البند الخامس)
تم هذا البيع لقاء ثمن قدره…………… دفع منه عند التوقيع على هذا العقد مبلغ بموجب الشيك رقم …………… مسحوب على بنك …………… والباقى وقدره …………… يدفع عند التوقيع على العقد النهائي.
ويمكن استبدال هذا البند بما يلى:
تم هذا البيع لقاء ثمن قدره…………… دفع منه عند التوقيع على هذا العقد مبلغ نقدا ويعتبر هذا العقد متضمنًا مخالصة بذلك، أما الباقي وقدره …………… يدفع عند التوقيع على العقد النهائي.
(البند السادس)
تم الاتفاق على تحديد أجل أقصاه ثلاثة أشهر من اليوم للتوقيع على العقد النهائي، ويلتزم الطرف الأول خلالها بتقديم كافة المستندات اللازمة لإنهاء هذا العقد وإلا كان للطرف الثاني رفع دعوى بصحته ونفاذه.
(البند السابع)
يقر الطرف الأول بخلو البيع من كافة الحقوق العينية الأصلية والتبعية كما هي معرفة له في القانون.
ويضمن للطرف الثاني ما تضمنه هذا البند.
(البند الثامن)
انتقلت الملكية للطرف الأول عن طريق (الميراث الشرعي عن والده أو عن طريق الشراء بالعقد المسجل رقم …………… بتاريخ…………… توثيق…………… )
(البند التاسع)
يقر الطرف الثاني أنه عاين العقار المبيع معاينة تامة نافية لأية جهالة وانه قابل للتعامل فيه على الحالة التى وجده عليها.
(البند العاشر)
يقر الطرفان أن محل إقامة كل منهما المبين بصدر هذا العقد هو المعمول عليه بالنسبة لكافة الإجراءات القانونية التي قد تتخذ في شأن هذا العقد ما لم يتم الإخطار كتابة بتغييره.
(البند الحادي عشر)
يتحمل الطرف الثاني مصاريف العقد حتى تمام التسجيل.
(البند الثاني عشر)
تختص محاكم…………… بنظر ما قد ينشب عن هذا العقد من منازعات.
(البند الثالث عشر)
حرر هذا العقد من نسختين سلمت نسخة لكل طرف.
توقيع الطرف الأول (البائع)
...............................
توقيع الطرف الثاني (المشتري)
...............................
نصائح قانونية هامة قبل توقيع العقد الابتدائي
✓ التحقق من ملكية العقار
اطلب صورة من سند الملكية وتأكد من خلوه من أي نزاعات أو رهون.
✓ تحديد مهلة واضحة
حدد مدة محددة لإتمام العقد النهائي مع ذكر عواقب التأخير.
✓ شروط الإلغاء والعقوبات
وضح شروط فسخ العقد والعقوبات المترتبة على كل طرف في حالة الإخلال.
✓ إرفاق مستندات إضافية
أرفق صورة من البطاقة الشخصية + صورة من عقد الإيجار إن وجد.
الأسئلة الشائعة حول العقود الابتدائية
هل العقد الابتدائي ملزم قانوناً؟
نعم، العقد الابتدائي له قوة إلزامية وفقاً للمادة 94 من القانون المدني المصري إذا توافرت فيه الأركان الأساسية للعقد (الرضا - المحل - السبب). يمكن للطرف المتضرر رفع دعوى تنفيذ إذا أخل الطرف الآخر بالتزاماته.
ما مصير العربون في حالة العدول عن البيع؟
إذا كان المشتري هو المتراجع، يفقد العربون. أما إذا كان البائع هو المتراجع، يلتزم برد مثلي العربون للمشتري (ما لم يتفق على تعويض آخر). هذه القاعدة منصوص عليها في المادة 108 من القانون المدني.
هل يمكن تحويل العقد الابتدائي إلى نهائي؟
نعم، يمكن تحويله إلى عقد نهائي بالتوقيع على عقد جديد مسجل لدى الشهر العقاري، أو عن طريق الحكم القضائي إذا رفض أحد الأطراف إتمام العقد رغم استيفاء الشروط.
ما الفرق بين العقد الابتدائي والمعدل؟
العقد المعدل هو عقد نهائي يحتوي على شرط جزائي يمنح المشتري حق العدول خلال فترة محددة مع خسارة العربون. أما الابتدائي فهو اتفاق مبدئي يسبق العقد النهائي.
